Разработка концепции торговых центров и многофункциональных комплексов

Разработка концепции торговых центров и многофункциональных комплексов 2017-07-15T22:09:38+00:00

Грамотная концепция – это залог успеха проекта. Имея хорошую концепцию, вы получаете преимущество на всех стадиях реализации проекта:

  • При получении финансирования.
  • В переговорах с арендаторами. Сильная концепция позволяет привлечь нужных якорных арендаторов и сильные бренды, быстро заполнить площади.
  • В выполнении арендного плана. Владелец объекта с сильной концепцией может сдавать площади по высоким ставкам и иметь выбор из арендаторов. Если же концепция слабая, приходится идти на уступки по аренде и «бегать» за арендаторами.
  • При открытии торгового центра. Центр будет иметь устойчивую конкурентную позицию и конкурентные преимущества.

Разработка концепции начинается с анализа внешней и внутренней среды:

  1. Анализ внутренней среды:
    • Оценка расположения и окружения участка, его возможностей и ограничений. На данной стадии определяется, что можно построить: с учетом формы и размеров участка, допустимого коэффициента застройки, требуемых площадей для парковки и других зон, есть ли законодательные или градостроительные ограничения (например, по высоте здания), ограничения, связанные с топографией и геологией участка, прохождением коммуникаций или состоянием существующих конструкций (при реконструкции).
    • Анализ внутренних ресурсов компании.
  2. Анализ внешней среды: конкурентной ситуации, покупательской среды, внешних рисков.
  3. Анализ рынка арендных ставок в выбранных секторах недвижимости, потенциальных арендаторов.

По результатам анализа делаются выводы о наличии потенциала рынка, необходимого для реализации успешного проекта.
Затем разрабатывается концепция объекта коммерческой недвижимости.

Концепция торгового центра включает:

  • Отчет о проведенных маркетинговых исследованиях и обоснование целесообразности выбранного типа объекта недвижимости.
  • Генплан, схема планировки участка.
  • Описание основных характеристик проекта: функция здания, общая площадь и этажность, GLA, площади для торговли, офисов, услуг и т.п., количество парковочных мест.
  • Схемы зонирования: подробные поэтажные планы в масштабе, на которых определена структура торгового центра (входы, организация потоков, расположение основных «магнитов», торговых галерей, вертикальных коммуникаций и атриумов) и предварительно распределены места для арендаторов по их специализации. Схема зонирования позволяет получить предварительные показатели проекта: объем строительства, GLA, площади по функциям, по специализации. Эти цифры используются при расчете финансово-экономических показателей проекта.
  • Описание позиционирования центра, его уникального торгового предложения и конкурентных преимуществ, целевых групп посетителей и предполагаемых мотиваций к посещению.
  • Предлагаемый состав арендаторов: якорные и мини-якорные арендаторы, арендаторы галереи, состав услуг, развлечений и питания.
  • Экономическое обоснование проекта.
  • * Эскизные объемно-планировочные решения: 3D-визуализация фасадов и интерьеров, демонстрирующие объемы здания и концептуальную идею дизайна.

Концепция многофункционального комплекса дополнительно включает следующие пункты:

  • Описание функционального наполнения объекта;
  • Площади для каждой функции;
  • Для торгового блока (включая развлечения, кафе и рестораны, услуги): состав арендаторов, площади, поэтажное размещение;
  • Для офисного блока: площади, класс, распределение помещений, инфраструктура;
  • Для гостиницы: тип, категория, общая площадь и этажность, соотношение номеров, позиционирование, целевая аудитория;
  • Для оздоровительных и медицинских услуг: тип предприятия, позиционирование, целевая аудитория, состав услуг, площади.

После утверждения Заказчиком концепции разрабатывается архитектурный проект, бизнес-план и арендный план. Проводятся первые презентации проекта, переговоры с ключевыми якорными арендаторами и участниками долевого строительства.