Здравствуйте! С вами Кира и Рубен Канаян, группа компаний «Kanayan Retail&Development Consulting». Мы будем говорить о том, как создавать хорошие магазины и торговые центры – грамотные и прибыльные. Как их проектировать, создавать дизайн и нужную атмосферу. Правильно подбирать форматы и управлять ассортиментом. И, конечно же, о современных тенденциях и новинках, о том, как вы конкретно можете все это применить на своем объекте.

Также с нами сегодня наша коллега Жанна Колпакова, она будет задавать нам вопросы.

К нам в нашей работе поступает очень много вопросов – от наших клиентов и участников наших семинаров. Мы отобрали самые актуальные и будем на них отвечать в наших выпусках.

Начнем мы с одного из главных вопросов в коммерческой недвижимости – с концепции торгового центра, именно с нее должен начинаться любой проект. Что такое концепция, где определение? Многие этого даже не знают и не понимают, зачем она нужна в работе с коммерческими объектами. Считают, что проводить анализ рынка и делать концепцию – просто трата времени и денег, можно построить объект без концепции, а потом думать, каким арендаторам сдавать. Или думают, что можно просто скопировать успешный проект (работающий ТЦ в своем городе или в другом городе) и построить на своём участке примерно такой же. Но не отдает себе отчета в том, что у них другая территория, окружение, конкурентная ситуация. Это неверный подход и совершенно неэффективный.

  • Итак, приступим. Что же такое концепция?

Запомните самое главное: концепция – это то, что обеспечит вам хороший, устойчивый доход и комфортную жизнь. А научное определение мы дадим чуть позже.

Хотите строить без концепции, закопать в землю десятки и сотни миллионов рублей и в итоге получить вот это? (слайды с пустыми площадями)

  • Что произойдет, если строить без концепции?

Приведем такой простой пример. Представьте, что вы собираетесь строить себе жилой дом. Естественно, что вначале вы определяете, какой будет функционал, какой набор помещений. Определяете, где гараж, прихожая, гостиная, кухня, столовая, спальня и т.п. Логично, что в спальне должны спать и заниматься сексом, а на кухне – готовить еду. Также вы учитываете нужный размер помещений, и на каких этажах все это будет располагаться. Правильно? Нужен ли вам кабинет, и если да, то какого типа. Кабинет для посетителей желательно делать на первом этаже и с отдельным входом, чтобы посторонние люди не проходили в ваши жилые помещения. А если вы предпочитаете тихо и уединено работать, то кабинет соответственно, нужно делать в спокойном месте, чтобы вам никто не мешал. Через спальню молодоженов не должны бегать дети, ходить дедушка с бабушкой, спальня не должна быть проходной. Если вы планируете масштабные вечеринки, то нужна большая гостиная, а если нет – то маленькая и уютная. И так для каждого помещения.

А вот если построить дом без учета этого функционала, то возникает куча проблем. Построили вы некий дом с некими комнатами, и уже потом решаете, где что будет располагаться. Во-первых, помещения могут иметь неподходящий размер. Во-вторых, они неудобные: дверные и оконные проемы не на тех местах, мебель не встает, кровать в спальню не влезает, вода не подведена. В-третьих, помещения расположены не там, где нужно. Есть подходящее помещение для спальни, большие окна с красивым видом. Но увы, такое помещение находится в шумном месте. И еще посередине стоит колонна, которая не дает вам поставить кровать. Фактически помещение использовать для спальни невозможно.

И теперь применительно к торговым центрам. Почему-то, когда мы говорим о доме, у всех сразу возникают улыбки 😊. Кто так строит себе дом? Только неадекватные люди… Но в отношении торговых центров такой подход почему-то регулярно встречается ☹. Даже иногда не знают, где будут входы в торговый центр! Делают несколько проемов на фасаде, а ненужные потом закладывают. Можно ли представить, что человек, который строит себе дом, не знает, где будет вход?…

Следующий пример: строится дом с неким примерным функционалом. Но тот, кто его строит, делает все по своему собственному пониманию, в соответствии со своими представлениями. А не так, как нужно тем людям, которые будут в этих помещениях работать, спать, готовить еду и так далее. И самое главное: все эти помещения располагаются приблизительно как-то так. По желанию арендаторов можно все переиграть, т.е. поменять кухню местами с ванной или спальней.

Вот, построили. Начинают приходить потенциальные арендаторы. Они все, как правило, начинают с локации: «Месторасположение нам нравится, подходящий район, первая линия. А теперь давайте посмотрим, где я могу разместиться в вашем здании?» Профильные арендаторы, качественные сетевики смотрят вашу спальню, кухню и гостиную и говорят: «Не подходит, площади у вас неформатные. Нашим сетевым требованиям не соответствуют, слишком маленькие или большие, не та конфигурация, не тот этаж». И уходят. Собственник начинает волноваться. И когда приходит очередной арендатор, просто проводит его по комнатам и молчит. Потенциальный арендатор осматривает и останавливается в помещении, которое предназначалось под спальню. Говорит: «О! Вижу, эта комната мне подойдет. Ставка тоже устраивает, я готов арендовать.» – «А какой у вас бизнес?» – «Фаст-фуд. Жарим пирожки, котлеты». Собственник думает, а вдруг он сейчас уйдет, других желающих пока нет – и сдает спальню под фаст-фуд. Приходит второй, третий арендаторы и точно так же выбирают помещения, которые им нравятся. Итог: в спальне обосновался фаст-фуд с котлетами, на кухне барбершоп для собак, в ванной ломбард. Он как раз оценил ванную как закрытое помещение, подходящее для его бизнеса. Собственник понимает, что все далеко не так, как ему хотелось, но тем не менее арендаторы заехали, денежки начинают капать… Потом настает черед сдать лучшую комнату – гостиную. Чудо, заинтересовался известный сет