Идеальное жилье для удаленной работы. Как могут измениться квартиры и офисы

Влияние удаленной работы на рынок недвижимости.

Период работы на удалёнке преобразил требования к современным квартирам и офисам. За это время часть людей полностью сменила характер работы – с очного (в офисе) на дистанционный или гибридный. С распространением сервисов услуг увеличилась доля фрилансеров, которые теперь «не пашут на дядю» в офисах, а ловят клиентов и отправляют им сделанную работу через Интернет. После того, как десятки миллионов людей по всему миру получили опыт удалённой работы из дома, выяснилось: современные квартиры, мягко говоря, не очень удобны для работы в них. Сейчас некоторые люди, которые собираются купить квартиру в новостройке, заранее оценивают помещение с точки зрения удобства и для жизни, и для работы из дома. Поэтому на рынке жилой недвижимости выявились достаточно интересные тренды, которые могут повлиять на современный мир коммерческой недвижимости.

Опыт 2021 и начала 2022 года показал, что ряду работодателей и сотрудников понравилась удаленная работа. Действительно, в ней есть свои преимущества. Для работников в первую очередь – свобода в выборе работодателя и отсутствие привязки к месту работы. Ведь удаленно можно работать на компанию из другого города и даже другой страны. Во-вторых, свобода от «маятниковых» поездок на работу и обратно домой. Это экономия времени, денег, потраченных на топливо и билеты, защита здоровья от воздушно-капельных и кожных инфекций, защита нервов от ежедневного стресса в транспорте. Те, кто живет за городом, могут в обеденный перерыв выйти в сад и подышать свежим воздухом, а также решить какие-то бытовые проблемы (что невозможно, если целый день работаешь в офисе). Все эти моменты реально повышают качество жизни.

После снятия карантинных мер часть компаний перешла к гибридной схеме. Это означает, что люди работают в офисе один или два дня в неделю, а остальное время – из дома. Что это означает для недвижимости? Человек теперь может выбирать жилье дальше от места работы, у него нет необходимости ездить на работу каждый день. Совсем необязательно искать квартиру близко к деловому центру города, чтобы работать в компаниях, которые там расположены. Преимущества для покупателя жилья: можно жить за городом или близко к природе, а также увеличивается круг поиска более дешевого жилья.

У тех, кто работает на полностью удалённой работе, главный офис может находиться в любой точке страны и даже земного шара. Обычно в этом случае вспоминают о так называемых «цифровых» кочевниках, которые путешествуют по всему земному шару и выходят на связь в самых экзотических и живописных местах. Под «цифровыми» кочевниками принято понимать работающих путешественников, которые физически перемещаются из одного места в другое. Еще один термин – «релокация», работник перемещается в место, которое ему полюбилось, уже на долгое время и работает оттуда. Однако многие люди совсем не хотят переезжать или вести кочевой образ жизни, пусть даже и весьма комфортный. Просто хотят найти достойную, хорошо оплачиваемую работу. В идеале – зарплата высокие, как в столице или в другой стране, а расходы – низкие (выгодное соотношение зарплаты и стоимости проживания). И, конечно, для многих важно остаться среди своих родственников и друзей, поднять свой жизненный уровень без драматизма переезда и трудностей адаптации к новой среде.

Важно понять, что пандемия привела к новой фазе глобализации – возникновению глобального рынка труда, когда резко снижается значение места проживания и гражданство работника. Важнее его знания, профессиональные навыки, владение языком делопроизводства. То есть в тех областях, где возможна дистанционная работа возможности взаимного поиска работника и работодателя значительно расширяются.

Какой должна быть квартира для человека, работающего удаленно.

Что больше всего мешало (и мешает) вам работать удаленно из дома? Правильно, отсутствие рабочей зоны в квартире. Специально выделенной автономной зоны. Мало места, чтобы расположиться со всеми своими рабочими принадлежностями. Мешают члены семьи, нахальные коты ходят по клавиатуре, а собаки заливаются звонким лаем во время выступления начальника на видеоконференции. Классические трудности удаленной работы: «Дети, если вы будете шуметь, то я не смогу сделать свою работу, и мамочку уволят», «Не спускайте воду в унитазе, пока я говорю с клиентом!» 😊 Другим членам семьи вы тоже мешаете: «Прекрати пылесосить!», «Выключите мясорубку в конце концов!», «Играйте на улице, и ничего, что там дождь!»

Еще один урок пандемии: стали больше ценить лоджии, балконы, террасы или веранды. Сейчас многие застройщики на них экономят и делают квартиры без балконов и лоджий. Получается некомфортно, особенно в апартаментах и маленьких квартирах-студиях. Одному в них нормально, а семье, конечно, семье сложно и жить, и работать.

Часть людей, которые работают удаленно, нуждается в кабинетах с видеостудией. К ним можно отнести фрилансеров, многочисленную армию блогеров, преподавателей и репетиторов, тренеров, врачей и представителей многих других специальностей, которые общаются со своими клиентами через видеосвязь. Многим из них не по карману купить офисное помещение и даже арендовать офис.

Что общего можно найти у представителей указанных профессий, если рассматривать их как потенциальных покупателей жилой недвижимости? Можно сказать, что они имеют схожие предпочтения по стилю (архитектуре, дизайну) среды, в которой они хотели бы жить. Стиль должен быть с одной стороны ультрасовременным и технологичным, а с другой стороны – жилье должно быть очень эргономичным, чтобы в нем было максимально удобно.

Первое возможное решение – коворкинги в жилых массивах. Но, кроме этого, возможна и трансформация самого жилья, появление новых типов и планировочных решений в жилой и коммерческой недвижимости.

Второе решение – преобразовать квартиры первого этажа в отдельные кабинеты. Это простейший вариант, который можно реализовать почти везде. Кабинеты могут быть оснащены санузлом (благо есть фекальные насосы, которые позволяют ставить унитазы довольно далеко от стояка). Это решение можно использовать, как в новостройках, так и в давно существующих зданиях. Такие кабинеты можно продавать или сдавать в аренду как офисное помещение. Офисы с небольшой посещаемостью не будут создавать помех другим жильцам дома жильцам. К преимуществам этого типа кабинетов-офисов для девелоперов является то, что их можно организовывать в самых непроходных местах, вдалеке от первой линии. В отличие от магазинов, клиентских офисов, фронт-офисов, персональный офис не нуждается в пешеходных потоках. Он ориентирован на сдачу или продажу тем, кто живёт поблизости. То есть один человек может купить квартиру в новостройке и в этом же ЖК купить офисное помещение.

Аналогичные офисы могут быть организованы на верхних этажах торговых центров и многофункциональных комплексов. Они могут сочетаться с коворкингами. В многофункциональном комплексе покупатель жилья одновременно является покупателем или арендатором офисов, торговых площадей. Живет, работает, покупает товары и услуги в едином пространстве. Получает свободу от необходимости пользоваться автомобилем и общественным транспортом.

Третье решение – квартиры с персональными офисами или рабочей зоной, современный гибрид жилья и места работы. Мы говорили о том, что необходимо зонирование. С помощью зонирования можно прекратить взаимные мучения работника на удалёнке и членов его семьи, включая котов, собак и попугаев.

Жильё может сочетаться с персональной офисной зоной двумя основными способами:

1. Ближе к входу – рабочая зона, в глубине – жилая зона. Так удобно, если приходят клиенты или другие сотрудники. Например, сразу около входа или на первом этаже магазин, салон или кабинет врача, дантиста, юриста, архитектора, дизайнера, а жилье при этом располагается выше или просто дальше от входа. Такое зонирование применяют при сочетании жилья с торговлей, клиентским офисом, фронт-офисом и даже бэк-офисом, в который приходят сотрудники. Тема не новая, такие дома были в России до революции, и сейчас их можно увидеть во многих странах и Запада, и Востока.

2. Рабочая зона расположена в глубине, за жилыми помещениями. Спокойное место в глубине квартиры или на верхнем этаже частного дома или таунхауса, мимо которого никто не ходит, не шумит и не отвлекает. А сам работник выходит из своего «гнезда» лишь тогда, когда считает нужным. Например, кабинет писателя, архитектора, юриста, учёного, в котором они не принимают посетителей. Место исключительно для работы, можно сосредоточиться и творить. Можно со своим санузлом, чтобы даже выход в туалет не затягивал человека в домашнюю рутину.

Важной составляющей домашнего кабинета является организация персональной видео-зоны, видео-бюро. Это место, откуда человек будет выходить в эфир во время видеоконференций или стримов. Важнейшими элементами видео зоны являются качественное освещение с комфортной подсветкой, отсутствием резких теней. Поэтому желательно, чтобы окна или витражи для естественного освещения были ориентировано на север. Это позволит минимизировать резкие и движущиеся тени от прямого солнечного освещения, что очень важно при продолжительной трансляции и видеозаписи. Также нужно оборудовать искусственное освещение, которое можно использовать для подсветки, и рефлекторы, диффузно отражающие свет для смягчения теней на лице.

Для рабочих видео-зон используют фон двух основных типов, в каждом из которых возможны многочисленные вариации:

• Красивая стена. Стена может быть декорирована шкафами с книгами, картинами, гравюрами постерами, видеоэкранами, географическими картами, коврами, растениями, большими аквариумами, архитектурными интерьерными элементами такими, как камин, фреска, рельеф или мозаика.
• Красивый пейзаж за окном. Тут бесконечное множество городских и природных ландшафтов. Сами окна тоже играют важную роль в создании сцены. К примеру, широкое панорамное остекление с минимумом оконных переплётов, наклонные окна, как в башнях управления аэропортов, эркерные окна различных форм. Заметим, что очень комфортным для видеоконференций являются ориентированные на север глубокие эркеры. В них удобно сидеть, и освещение с боковых окон позволяет избежать эффекта тёмного силуэта. Вариант – угловой кабинет. Угловые кабинеты всегда больше ценятся. В офисах обычно их занимают руководители и собственники.

Итак, возможные новые типы жилья, которые могут получить распространение на рынке недвижимости в перспективе:

• Жилье с рабочей зоной. Квартиры и студии с функциональным делением на жилую и рабочую зоны. Планировка должна учитывать обособленность и даже автономность рабочей зоны квартиры (звукоизоляция, перегородки, возможность работы в то время, когда другие члены семьи спят), а также в некоторых блоках может быть предусмотрена небольшая зона для приема клиентов. Очень удобно для индивидуальных предпринимателей, фрилансеров и всех, кто по роду своей деятельности хочет и может работать удаленно дома. Дизайнеры, весь Интернет-сектор, финансовые специалисты и др.
• Офисы-резиденции со спальными и фактически жилыми зонами. В первой части такого помещения можно располагать даже фронт-офис или предприятие сферы услуг (дневная зона), а в глубине спальная зона и мини-кухня. Это может быть стартап или мелкий бизнес, в котором живёт сам стартапер или владелец бизнеса. Комбинированные модули «офис-жилье» могут быть двух типов: европейского или американского. Первый – когда рабочая зона расположена впереди, и в нее приходят клиенты и другие работники. Второй – рабочая зона в глубине, и человека за работой никто не беспокоит.
• Коворкинг со спальными местами, камерой хранения, санузлами, душевыми и стиральными машинами. Для тех, кто приезжает в краткосрочную командировку или работает в команде методом штурма. В такие места можно привлекать временных сотрудников на проектную работу.

В 2020-2021 годах такие разработки для новых проектов осуществляли и мы, и некоторые наши коллеги-архитекторы, работающие на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Насколько мы знаем, на Западе эти разработки начали еще раньше, чем у нас в стране. Причем с учетом потенциальной целевой аудитории, желающих купить квартиру в новостройке, купить офис, арендовать офис или коммерческую недвижимость.

Увидим ли мы с вами на рынке такие предложения недвижимости? Покажет время.