Проект девелопмента коммерческой недвижимости реализуется в 130-м квартале Иркутска – популярной туристической зоне, зоне покупок и отдыха жителей Иркутска и гостей. 130-й квартал в Иркутске также известен под названием «Иркутская слобода». Квартал расположен в центральной части Иркутска, он имеет форму вытянутого треугольника между улицами Седова, Кожова и 3-го июля. В данной зоне проходит интенсивный трафик. В 130 квартале в Иркутске несколько лет назад была воссоздана историческая застройка деревянной архитектуры Иркутска. Квартал включает несколько десятков памятников архитектуры и истории, множество объектов туристической направленности, торговые центры, кафе и рестораны, магазины. Кроме этого, в квартале можно посетить музеи, сувенирные лавки, мастерские, арт-галереи. Имеются в составе 130-го квартала и гостиницы, гостям удобно выйти из номера и сразу окунуться в атмосферу покупок и развлечений.

Формирование 130-го квартала уже практически завершено. В 2024 году в юго-восточной части квартала оставались последние участки для девелопмента коммерческой недвижимости. Участок приобрел опытный иркутский девелопер, и сейчас там разрабатывается очень интересный проект.

Локация проекта – первая линия улицы Кожова. По концепции там предполагаются так называемые «Южные ворота 130-го квартала», которые будут пропускать через себя транзитный трафик. Новый многофункциональный комплекс будет включать самые востребованные функции и заполнит существующие рыночные ниши в секторах ритейла, услуг и досуга.

Наша команда под руководством Киры и Рубена Канаян оказала консалтинговые и проектные услуги, которые включали:

• Комплексный анализ земельного участка перед покупкой: best-use анализ участка для девелопмента коммерческой недвижимости
• Маркетинговые исследования в локальной зоне
• Анализ рынка торговых центров, ритейла
• Анализ рынка гостиничных услуг (гостиниц и апартаментов)
• Анализ рынка развлечений, кафе и ресторанов, услуг
• Разработка маркетинговой концепции проекта, конкурентных преимуществ
• Позиционирование проекта и целевая аудитория
• Определение оптимального состава арендаторов и покупателей коммерческих площадей в проекте
• Основные характеристики проекта: общая площадь, арендная площадь, якорные арендаторы, площади для различных функций
• Схема загрузки и товародвижения в новом объекте, схема организации пешеходных потоков, входов и циркуляции посетителей внутри многофункционального комплекса
• Консультирование по планировочным решениям, разработка схем зонирования и функционального наполнения
• Разработка планов и поэтажных схем зонирования коммерческого объекта с размещением различных функций, арендаторов разной специализации

На первой стадии нашей работы мы провели всесторонний анализ особенностей земельного участка и оценили перспективы для различных функций коммерческой недвижимости.

130 квартал рассчитан и на туристов, и на жителей Иркутска, которые приезжают туда за покупками и отдохнуть. Торговля в домиках 130-го квартала преимущественно нацелена на туристический поток. Большинство домиков не являются историческими, это новые строения, стилизованные «под старину». Там работают многочисленные шоу-румы одежды, точки с сувенирной продукцией, продуктами питания местных производителей, вкусными сувенирами Сибири. Представлены услуги: тату салоны, студии красоты, сервисные центры, массажный салон, туристическое агентство; общепит: кафе, рестораны и бары, пивоварня. Есть несколько арт-объектов, выставок и достопримечательностей.

Конкурентная ситуация в ближайшем окружении от участка представлена магазинами, услугами и предприятиями питания, небольшими и крупными торговыми объектами. Также в локальной зоне присутствует гостиничный бизнес, бизнес-центры. На северо-востоке от 130-го квартала присутствует центральная торговая зона Иркутска, где сконцентрировано несколько крупных ТРЦ, рынки. В эту зону входит административно-культурный, деловой и прогулочный центр Иркутска. В правобережной части есть несколько зон новостроек: отдельные ЖК и места квартальной застройки, там появляются новые многоэтажные жилые комплексы. Например, это комплексная застройка в Октябрьском округе в районе Нижней Лисихи вдоль реки, клубные дома с видом на Ангару.

В ходе исследования было выявлено, что расположение земельного участка имеет ряд значимых преимуществ. По итогам анализа был сделан вывод, что участок представляет интерес для девелопмента, и оптимальным объектом недвижимости станет такой объект, который не будет конкурировать с другими точками 130-го квартала (торговые центры, общепит, гостиницы), а будет дополнять их.

При разработке концепции наши эксперты Кира и Рубен Канаян определили целевую аудиторию. Так, особенностью локации является не только трафик в туристической зоне, но и большое количество работников на данной территории. Они могут потреблять услуги поблизости от места работы и стать постоянными клиентами нового коммерческого объекта. С учетом этого был определен оптимальный состав товаров и услуг.

Схемы зонирования, разработанные специалистами компании Канаян, учитывают особенности потоков в квартале. Сейчас пешеходный маршрут в 130 квартале начинается на севере от ул. Ленина и заканчивается около ТРЦ «Модный квартал». До улицы Кожова, где расположен участок, маршрут туристов и пешеходов пока не доходит. В проекте предусмотрена пешеходная связь с улицей Кожова. На пешеходном трафике будут размещены товары и услуги импульсного спроса.

Концепция нового многофункционального центра будет включать несколько функций и новые актуальные форматы ритейла, общепита. В настоящий момент ведется проектирование и предброкеридж. Мы будем информировать вас о ходе этого интересного и значимого проекта для Иркутска.