Некачественные торговые площади

ЦУМ Ростов-на-Дону – успешный пример реконструкции фасада старого здания

Некачественные торговые площади можно встретить в зданиях нескольких типов:

1. Старые торговые здания. К ним относятся бывшие советские универмаги, объекты, возведенные в 90-е годы прошлого века, а также исторические здания и памятники архитектуры. Например, Владивостокский «ГУМ» – интереснейший пример торговой архитектуры XIX века, бывшее здание Торгового дома «Кунст и Альберс». Для того, чтобы старые здания стали современными торговыми центрами, в них необходимо провести реконструкцию: установить вертикальные коммуникации и приспособить площади к современным форматам арендаторов. В числе примеров удачной реконструкции старых универмагов можно отметить московские «ГУМ» и «ЦУМ», «ЦУМ» в Тюмени и «РостовЦУМ» в Ростове-на-Дону, где было применено интересное конструктивное решение: эскалаторы подвесили вдоль главного фасада (фото).
2. Здания, поменявшие свое функциональное назначение и перепрофилированные в торговые центры. Это бывшие дома быта, столовые, склады, заводоуправления и административные здания, гаражи, кинотеатры, дома культуры. В нашей практике встречались даже такие экзотические примеры редевелопмента как создание торговых центров в бывшей тюрьме XIX века и в здании ипподрома. При встраивании в такие здания современной торговой технологии возникает множество проблем. Встречаются объекты, которые дешевле снести или продолжать использовать для прежней функции, чем делать в них реконструкцию. Например, к ним относятся советские кинотеатры, и в России крайне мало примеров, когда кинотеатры удалось преобразовать в торговый центр или крупный магазин. Большинство из них осталось кинотеатрами, стало театрами и концертными залами (Театр Армена Джигарханяна в бывшем кинотеатре «Прогресс» в Москве), некоторые объекты были сданы под склады (кинотеатр «Енисей» в Москве) или снесены (кинотеатр «Россия» в Калининграде).
3. Торговые центры современной постройки, возведенные по неудачному проекту. К сожалению, таких примеров множество. В большинстве своем это  небольшие объекты (торговые центры микрорайонного и районного значения), расположенные в регионах России и в городах ближнего Подмосковья. Для создания этих торговых центров владельцы не считали нужным привлекать опытных архитекторов, считая, что справятся и местные. В первой половине 2000-х годов было мало опытных проектировщиков, люди еще толком не знали, как проектировать торговые центры и считали, что это просто. До сих пор удивляет, до чего беспечно относятся некоторые архитекторы к технологии торгового центра… Когда надо спроектировать, к примеру, нефтеперерабатывающий завод или хлебокомбинат, архитектор пригласит специалиста-технолога и сам внимательнейшим образом изучит технологию. Иначе завод просто не сможет работать! Почему же некоторые архитекторы не считают нужным вникнуть в технологию торговых центров? Ведь технология торгового центра не менее сложна, чем технологии некоторых производств. По сути, это технология извлечения высокого дохода из площади. Бывали случаи, когда собственник сам «портил» проект и ставил проектировщикам неправильные задачи, ориентируясь на здания, которые когда-то, много лет назад, были сверхдоходными и успешными – на крытые вещевые рынки.

В отдельную группу мы выделяем некачественные площади в торговых центрах рыночного типа. Несмотря на название «торговый центр» или  «торговый комплекс», эти объекты, по сути, являются непродовольственными или смешанными крытыми рынками. В Москве, например, это знаменитый торгово-ярмарочный комплекс «Москва» (общая площадь капитальных зданий и павильонов 175 000 м²), ряд комплексов районного значения в спальных районах (ТЦ «Фортуна» в Медведково, ТЦ «Квадрат» в Северном Бутово и др). Также есть специализированные объекты, которые начинали свою деятельность с формата рынка, постепенно трансформировались в торговые комплексы, но сохранили свою рыночную планировку: центр техники и электроники «Горбушка», «Электронный рай на Пражской» и др. Назвать их неуспешными нельзя, они притягивают внушительные потоки и имеют свою целевую аудиторию. Но также нельзя сравнивать их с концептуальными торговыми центрами. Это совершенно другой формат, одним словом, рынок – это рынок. Там ни арендаторы, ни посетители не ожидают таких же комфортных условий, как в торговых центрах.

Соотношение качественных и некачественных площадей в городах России.

В столичных городах – в Москве и Санкт-Петербурге – доля морально устаревших, некачественных объектов и старых торговых зданий в общем количестве площадей в торговых центрах невелика. В 2013 году по различным оценкам она составляет менее 15-18%. Как уже отмечалось выше, некачественные объекты имеют небольшую площадь, поэтому по суммарной площади их «вес» в структуре площадей невысок и имеет тенденцию к снижению. Несколько крупных по площади центров уже прошли реконцепцию или находятся в процессе постепенных улучшений (например, торговые центры «Щелково» и «Кожевники» в Москве).

В городах-«миллионниках» России тоже происходит неуклонное снижение доли некачественных объектов. Большинство торговых центров – это центры современных форматов с тематическим набором товаров и услуг, грамотной концепцией, хорошей планировкой и дизайном, техническим оснащением. Общий уровень площадей в городах-«миллионниках» получается высоким за счет того, что основной объем площадей приходится на крупные современные центры, открытые в 2006-2013 годах. Так, в Ростове-на-Дону 8 центров регионального и окружного значения в 2013 году занимают 72,82% от суммарной площади торговых центров города, и практически все они предлагают своим арендаторам качественные площади. В том числе, и ТЦ «Горизонт», созданный в бывшем промышленном здании, где некоторые планировочные проблемы компенсируются очень приятным дизайном и хорошей внутренней атмосферой. В Воронеже доля крупных современных ТРЦ составляет 79,2%, и к ним относятся все центры регионального типа – «Град», «Галерея Чижова», «Максимир», «Арена», а также объект суперокружного значения – ТРЦ «Московский проспект». Поэтому на объекты «рыночного» типа и мелкие центры с низким качеством арендных площадей приходится менее 12% площадей города.

Очевидно, что чем меньше население города, тем большую революцию на рынке производят современные центры. Перейдем к городам с полумиллионным населением. До 2012-го года счастливыми можно было назвать владельцев торговых центров в Восточной Сибири и на Дальнем Востоке (Иркутск, Хабаровск, Владивосток), а также в регионах России с более низким доходом населения (например, Липецк, Киров). Они практически не знали, что такое конкуренция! Эти города представляли меньший интерес для девелоперов и федеральных сетей из-за своей географической удаленности или менее интересной покупательской среды. К некачественным объектам (и старой, и новой постройки) можно было отнести от 30 до 40% площадей, но все они успешно функционировали в ситуации общего дефицита и низкой насыщенности. Со строительством крупных современных объектов насыщенность площадями в небольших городах резко возрастает, и некачественные площади ожидает незавидная судьба. Перейдем еще на один уровень ниже – к городам с населением 250-300 тысяч человек – и приведем пример Тамбова (280,16 тыс. жителей). В 2014 году там ожидается насыщенность площадями в торговых центрах 1320 м² на 1000 жителей (!), количество ТРЦ окружного типа достигнет 9-ти, и крупные торгово-развлекательные центры в сумме будут занимать 66% от общего количества площадей в торговых центрах города.

Цифры наглядно иллюстрируют, что новые концептуальные объекты качественно меняют рынок недвижимости в городе и заставляют владельцев «старых» торговых центров задуматься: удастся ли им сохранить покупателей и арендаторов? И что необходимо для этого предпринять?

До поры до времени

Можно назвать две причины, по которым некачественные торговые объекты пока функционируют вполне успешно. В первом случае секрет успеха прост – это хорошее месторасположение. Нередко расположение торгового центра настолько удачное, что приводит его практически к положению монополиста на локальном рынке. Особенно, если в ближайшем окружении нет свободных участков под застройку, и не могут построиться прямые конкуренты. При открытии конкурентов в других районах центр может потерять небольшую часть покупателей, но сохранит основную их массу, потому что главным преимуществом является удобное расположение – близко от дома или работы, на пути домой.

К сожалению, в России и на Украине много примеров, когда на самых лучших площадках были построены некачественные объекты. Причем не только в 90-х – начале 2000-х годов. Особенностью российского подхода является жесткая привязка торговых объектов к уже сложившимся элементам транспортной инфраструктуры. Крайне мало проектов комплексного градостроительного решения жилых районов и микрорайонов нового строительства, в которых были бы проработаны торгово-развлекательные и торгово-офисные центры. Сейчас в ближнем Подмосковье ожидается новая волна некачественных торговых центров – центров в новых жилых кварталах и микрорайонах. Это «довесок» к самой доходной части, к жилью на продажу, и проектировали их люди, прекрасно умеющие планировать жилье, но не имеющие представления о технологии торговых центров… Вторая причина нормального функционирования – невысокая насыщенность торговыми площадями (в городе или в районе), низкая конкуренция или ее отсутствие, дефицит предложения на рынке торговой недвижимости. Арендаторы вынуждены работать в некачественных центрах, потому что, как говорится, «слаще морковки ничего не пробовали».

Некачественные торговые площади часто встречаются в ТЦ рыночного типа с коридорной системой

Арендная политика в некачественных объектах различная, и уровень ставок зависит, в основном, от месторасположения. В хороших местах ставки могут не отличаться от качественных объектов, порой они неоправданно высокие. Встречаются и находки: объекты старой постройки или бывшие промздания в хороших местах, где управляющие не знают реальную цену своей площади или поддались пессимизму и «смирились» с невысоким мнением арендаторов о своих площадях. Там можно арендовать место весьма выгодно. А некачественный торговый центр в плохом месте – это уже приговор. В таких центрах неуклонно растет доля вакантных мест, и они работают с низким доходом или даже в убыток, постепенно превращаясь в депрессивную недвижимость.

Почему арендаторы выбирают некачественные центры? Во-первых, часто они просто не имеют возможности выбора. В регионах местным небольшим торговцам трудно попасть в новые концептуальные торговые центры, поскольку управляющая компания предпочитает качественные бренды и проверенных сетевых операторов. Были примеры, когда в новые центры не могли попасть даже крупные местные сети, имеющие более 20-ти магазинов в городе и давно работающие на рынке. Поэтому местным предпринимателям не остается другого выхода, как выбирать среди менее качественных объектов. Иногда собственников некачественных центров вводит в заблуждение очередь из арендаторов: «Да у нас все отлично! Вон сколько желающих!» В последние несколько лет такие наплывы арендаторов наблюдались после закрытия рынков – ведь мелким предпринимателям некуда было деваться, и люди, привыкшие иметь свой мелкий бизнес, практически выдавливались с рынка и лишались заработка. В Обнинске бывшие арендаторы Привокзального рынка устраивали митинги и демонстрации из-за того, что не всех взяли в новый торговый центр, построенный на месте этого рынка. Одна женщина даже пробовала обратиться в суд из-за того, что ее, многодетную мать-одиночку, лишили ее павильона и не дали площади в центре. Аналогичная ситуация была в Ижевске в торговых центрах «ЦУМ» и «Леон». Но, конечно, все это до поры до времени, то есть до появления новых объектов и до момента ликвидации дефицита предложения.

Во-вторых, арендаторы могут искать площади в определенных местах, в торговых центрах, локация которых совпадает с географией развития конкретного оператора. И, в-третьих, некоторых арендаторов старых центров соблазняет более низкая арендная ставка. Они забывают про то, что высокая или низкая ставка – это не некое абсолютное значение. Более правильно рассматривать ставку как процент от оборота: больше отдаешь арендодателю, но и зарабатываешь в разы больше, чем в неудачных местах.

Что произойдет с некачественными площадями в перспективе?

Можно выделить пять основных сценариев, по которым будет развиваться ситуация с некачественными торговыми площадками:

1. Стагнация. Торговые центры, имеющие очень хорошее расположение в структуре города или района, могут еще довольно долго оставаться в благополучном состоянии. Объект будет по-прежнему генерировать приличный арендный доход. Однако этот доход был бы значительно выше, если бы центр на этом же месте имел грамотную концепцию и планировку.
2. В случае, если месторасположение некачественных торгового центра не очень хорошее, а просто хорошее или приемлемое, при возрастании насыщенности конкуренции его ожидает следующее:
3. Потеря позиций на рынке, снижение арендного дохода. Долгое прозябание, море проблем и постепенное превращение в «братскую могилу» арендаторов или приют для самых слабых торговцев.
4. Уход с рынка торговой недвижимости и перепрофилирование имеющихся зданий в склады, офисы, образовательные учреждения и т.д.
5. Ликвидация наиболее слабых объектов посредством их сноса. Участок, на котором они находились, освобождается для более эффективного использования и застройки.
6. Реконцепция и реконструкция торгового объекта. Превращение проблемного, торгового центра в эффективный объект торговой недвижимости.

Очевидно, что варианты 2, 3 и 4 не особенно радуют владельцев торговой недвижимости. Это значит, что надо выбирать вариант 5 и переходить к конкретным действиям, постепенно улучшать качество площадей.

Когда необходима реконструкция или реконцепция

В большинстве случаев морально устаревшим и некачественным торговым центрам требуется и то, и другое, то есть комплекс работ по преобразованию объекта в качественный и достаточно современный торговый центр.

Когда необходимо принимать меры? Проверьте, наблюдаются ли в вашем центре тревожные признаки (один или несколько):

• Отсутствие концепции, разнородный состав арендаторов;
• Усиление конкуренции, слабая конкурентная позиция торгового центра по сравнению с другими объектами на рынке города (округа, района);
• Проблемы с планировкой и зонированием, тупиковые зоны и «мертвые» зоны;
• Снижение посещаемости;
• Проблемы с циркуляцией посетителей в центре. Обычно в «проблемных» центрах больше всего страдают верхние этажи;
• Привлечение не той целевой аудитории, которая планировалось (более низкого покупательского сегмента);
• Негативный имидж торгового центра;
• Проблемы с арендаторами: сильная ротация арендаторов, увеличение доли незанятых площадей и срока экспозиции, небольшой список новых арендаторов в Листе ожидания или отсутствие такого листа вообще;
• Нестабильное положение ряда арендаторов – мелких торговцев и индивидуальных предпринимателей (не смогли адаптироваться к современной ситуации, применяют устаревшие торговые технологии и едва сводят концы с концами);
• Трудности с привлечением желаемых операторов. Те арендаторы, которых центр хочет привлечь, заходить не хотят или выдвигают условия, невыгодные для собственника;
• Ухудшение качества работы у арендаторов. Например, в магазинах растет доля неликвидов, у торговцев не хватает оборотных средств, чтобы закупать новые коллекции. Продавцы не соблюдают режим работы и закрывают арендные места во время работы ТЦ, иногда просто оставляя телефон, по которому их можно вызвать. Это замкнутый круг: чем меньше посетителей, тем хуже работают арендаторы, и становится еще меньше посетителей.

Пустые площади в проблемном торговом центре

Целевая аудитория некачественных объектов постепенно меняется. Их покидают люди с более высоким доходом, а также молодежь, которых не удовлетворяет условия покупок и качество. Это естественно, ведь с ростом дохода люди стремятся бывать в красивых местах, где комфортно покупать и просто находиться. Покупатели не хотят искать лестницы и скакать по ним, как горные козы, а хотят подниматься по эскалаторам; им не нравятся тесные коридоры с плохой вентиляцией, а больше по душе просторные атриумы и светлые галереи с приятными ароматами. Поэтому если не проводить улучшения качества площадей, торговый центр станет привлекательным, в основном, для нетребовательных покупателей с низким доходом, порой для самой бедной аудитории – мигрантов, пенсионеров. Соответственно, снизятся суммы покупок в центре и показатели работы арендаторов.

Аналогичным образом, в худшую сторону меняется и состав потенциальных арендаторов в листе ожидания некачественных торговых центров. Подход сетевиков к таким объектам достаточно «эгоистичный». Они не воспринимают торговый центр как цельный коммерческий объект и не считают преимуществом работу именно в нем. Их привлекает просто сама торговая площадка – например, в центре города, в месте высокого пешеходного трафика, в центре густонаселенного жилого массива. Соответственно, они требуют для себя условия, как в стрит-ритейле: первый этаж, витрины и отдельный вход. Если владелец торгового центра идет им на уступки, он естественно, многое теряет. С одной стороны, в центре вроде бы появился качественный бренд, но с точки зрения арендного дохода ситуация не сильно улучшается, а иногда общий доход даже падает из-за того, что ухудшается циркуляция посетителей: потоки не проходят внутрь, не доходят до верхних этажей, и арендаторы с этих мест вынуждены уезжать.

К сожалению, владельцы и управляющая компания нередко упускают время и спохватываются только тогда, когда в центре уже появились реальные, достаточно серьезные проблемы. Или открываются конкуренты и наглядно показывают арендаторам и покупателям разницу между качественными и некачественными торговыми центрами. Контраст порой бывает разительным… Можно только частично вернуть былые позиции, а если ничего не предпринимать, то центр может со временем превратиться в депрессивную недвижимость. Поэтому улучшение качества арендных площадей в перспективе необходимо. Это позволит торговому центру сохранить свое положение на рынке торговой недвижимости и обезопасить собственников от возможного резкого снижения арендного дохода.

© Кира Канаян, Рубен Канаян